סקירת שוק: כדאיות ההשקעה בשוק הנדל"ן באנגליה מנקודת מבטו של המשקיע הישראלי

חברת Yakel הינה חברה אנגלית המתמחה בביצוע השקעות, יזמות, פיתוח, וניהול של נכסי נדל"ן ברחבי אנגליה.
חברת Yakel מתמקדת באיתור הזדמנויות לרכישה של נכסים הנמצאים בהליכי מימוש מהירים, במחירים יוצאי דופן ובהנחות משמעותיות על מחירי השוק. הזדמנויות השקעה אלו מאפשרות ללקוחותיה של חברת Yakel לקבל במועד הרכישה הן תשואות הגבוהות משמעותית מתשואות השוק והן רווחי הון נאים הנובעים ממחירי הרכישה הנמוכים ממחירי השוק.
אלו הן הסיבות העיקריות ההופכות את רכישת הנדל"ן באמצעות חברת Yakel לאטרקטיבית עבור כל משקיע.
אולם האם למשקיע הישראלי יש סיבות נוספות להשקיע באנגליה? ומדוע דווקא באנגליה?

מי שעוקב אחר שוק הנדל"ן באנגליה ואחר הכלכלה המקומית, ובמקביל בוחן את השפעות משבר האשראי העולמי שהחל בשנת 2008, יכול למנות מספר סיבות אשר הופכות את רכישת הנדל"ן באנגליה לכדאית יותר מנקודת מבטו של המשקיע הישראלי. לעיונכם, מפורטות מספר נקודות המתייחסות למצב השוק.

התחזקותו של השקל לעומת הפאונד בכ- 35% בשנתיים האחרונות, בשילוב עם ירידה ריאלית משמעותית של כ- 40% במחירי הדיור, הפכו את הנדל"ן בבריטניה ליעד מבוקש עבור ישראלים. לנתון זה יש לצרף את מחיר הרכישה הנמוך ממחיר השוק; כך מתקבלת עסקה מוצלחת אף יותר, אליה ניתן לשייך רווח הון נאה החל מיום רכישת הנכס. על זה נוספת התשואה הגבוהה אשר ניתן לקבל על הדירה, לאור מחירה הנמוך בעת הרכישה. לדוגמא, דירה אותה ניתן היה לרכוש לפני כשנתיים במחיר מסוים, נמכרת כיום במחיר (בשקלים) המשקף את מחצית ממחירה מלפני שנתיים.

בניתוח מאקרו של הכלכלה המקומית ניתן להעריך כי מאחר ובריטניה אינה שייכת לגוש האירו, כלכלתה תתאושש מוקדם יותר מאשר בשאר ארצות גוש האירו, הנאלצות להתמודד עם תוצאות משבר האשראי ועם בעיות חוב של מדינות נחשלות, כך שהפאונד ישוב ויתחזק בחזרה בטווח הזמן הבינוני.

בנוסף, אנו מאמינים כי בטווח הזמן של כשנתיים עד שלוש שנים, התאוששות בכלכלה תוביל את המערכת הבנקאית לשוב ולממן אשראי לנדל"ן ומשכנתאות, בהיקפים המתאימים למצב הכלכלי. חזרה של המערכת הבנקאית למימון נדל"ן תשליך באופן ישיר על מחירי הנדל"ן אשר יחזרו לעלות כפי שהיו בעבר. מחירי הנדל"ן הנוכחיים ירדו משמעותית עקב הפסקת המערכת הבנקאית לממן רכישות נדל"ן; כך לא ניתן היה לקדם עסקאות בנדל"ן המתבססות לרוב על מימון שמעבר להון העצמי.

עליית מחירי הנדל"ן מחד והתחזקותו של הפאונד מאידך, יהוו 'מינוף כפול' שייצור רווחי הון משמעותיים. למשקיע הישראלי קיימת כיום עדיפות באופן מובהק ליהנות ממצב שוק זה.

יתר על כן, מאחר והנכסים המוצעים על-ידי חברת Yakel נרכשים לרוב מכונסי נכסים או ממוכרים פרטיים הנאלצים למוכרם, מהירות התגובה הינה קריטית להצלחת הרכישה. אי לכך, לא קיימת האפשרות לשלב בעת הרכישה מימון לעסקה באמצעות בנק מלווה. אולם מניסיוננו, ניתן יהיה לקבל מימון בנקאי על הנכס הנרכש בטווח זמן של כחצי שנה. המימון המתקבל בשלב זה, ניתן בהתאם לחוות דעת של שמאי, ויש להניח כי זו תהייה גבוהה יותר ממחיר הרכישה של הנכס (מאחר וזה נרכש מתחת למחיר השוק). באופן זה ניתן להחזיר את חלק הארי של ההשקעה שבוצעה בנכס (אם לא את כולה). משלב זה הנכס משרת את ההלוואה. כך למעשה, עבור הרוכש, הרכישה הופכת לאופציה על שוק הנדל"ן באנגליה, ללא כל סיכון כספי, מאחר וכספי ההשקעה כבר חזרו אליו.